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房企上市审核仍从严 思源兴业回归A股路坎坷

2017-07-25 10:51:41 北京商报 评论 字号 繁体中文 关闭 收藏 打印 复制

  思源兴业回归A股路坎坷

  结束短暂的美股之旅后,北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司(以下简称“思源兴业”)近日在证监会披露招股书,开始向A股市场发起冲击。思源兴业拟在上市后募资加码传统房地产代理销售业务,不过在市场下行及行业激烈竞争的双重压力下,思源兴业的扩张之路似乎存在一定的隐患。与此同时,思源兴业在试图尝试拓展商业物业运营、新房通交易平台等新业务的过程中,也面临着市场环境以及同质化竞争带来的挑战。此外,目前中概股回归A股政策尚不明朗,思源兴业能否顺利叩开A股市场的大门尚不确定。

  老业务

  新房遭两面夹击

  二手房跌出前十

  提起思源兴业,人们首先会想到在房产中介行业变革的这两年,思源兴业也试图通过一些改变顺应行业的变革,诸如降低二手房费率至1.5%、推出独立经纪人制度等等。现如今,思源兴业再有新动作,公司拟登陆A股市场成为近期业内关注的焦点。

  招股书显示,思源兴业拟在上市后募集资金约10.08亿元,准备用于传统业务代理销售以及新业务聚乐汇商业品牌、新房通交易平台的发展等项目。在业内人士看来,“思源已不是从前的思源,市场环境也难回到从前”。

  据了解,思源兴业主要从事房地产代理销售、房地产顾问策划等业务,财务数据显示,思源兴业在2014-2016年实现的营业收入分别约为5.86亿元、5.81亿元和6.6亿元,对应实现的归属于母公司所有者的净利润分别约为814.4万元、5969.98万元和1.25亿元。思源兴业主要营收来源于房地产代理销售业务、房地产顾问策划等。其中房地产代理销售业务是思源兴业的核心业务,同时也是思源兴业营业收入的主力军。数据显示, 2014-2016年,思源兴业房地产代理销售业务实现的营业收入分别约为5.3亿元、4.54亿元和5.15亿元,占思源兴业营业收入的比例分别为90.52%、78.25%和77.98%。

  思源兴业拟在上市后投入30849.63万元用于代理销售业务的全面发展,而这块业务的发展则受限于整体市场环境以及行业激烈竞争。从市场环境来看,2016年,房地产市场明显升温,新房市场销售量快速增长,也是思源兴业2016年营收上升的主要支撑。但是,去年四季度以来,许多城市出台楼市调控政策,目前房地产市场尤其是一二线城市开始降温,业内人士预计下半年仍将低迷,这或许会阻碍思源兴业代理销售业务的扩张。

  此外,在思源兴业代理销售业务营收构成中,华北地区尤其是京津冀为该公司主要业务区域, 2014-2016年,思源兴业在华北地区实现的营业收入分别约为3.75亿元、3.75亿元和4.19亿元,占营业收入的比例分别为63.99%、64.5%、63.55%。业内人士表示,以北京为代表的京津冀区域调控政策更加严格,这将会对思源兴业今年的营业收入产生一定影响。

  除市场环境的影响之外,思源兴业代理销售业务同样面临更加激烈的同行业竞争。一方面,目前二手房中介机构也开始涉足新房代理市场,依托二手房门店及客源成为新房项目渠道代理,这也“抢食”传统新房代理销售公司,尤其是资本的介入,导致行业竞争更加激烈;另一方面,思源兴业代理销售的主要客户包括万科、首开等多家房企,但是,目前许多房企开始组建自己的销售团队,即便是委托代理机构,也会是多家同时代理,这也加剧了企业之间的竞争。

  二手房市场更是如此,曾经提出要在北京做到二手房市场前三的思源兴业,目前与二手房中介行业第一阵营的差距已经很难逾越。根据北京市住建委官网公布的存量房网上签约统计数据显示,6月思源兴业已经不在成交前十位的榜单里。

  新业务

  商业物业运营待发力

  线上业务有失败前科

  随着“互联网+”浪潮的兴起,房产中介行业也迎来变革,新兴互联网房产中介崛起,传统二手房中介机构纷纷布局线上。在房地产代理销售业务仍是核心业务的基础上,思源兴业也在尝试拓展新业务,如新房通交易平台、商业物业运营等。此次思源兴业拟募集的10.08亿元资金中有29628.71万元用于聚乐汇商业品牌发展项目,20039.6万元用于新房通交易平台升级项目。业内看来,此前,思源兴业新业务发展并不那么顺利,未来新业务发展能否成为思源兴业业绩的支撑点仍有待考验。

  从聚乐汇商业品牌项目来看,2014年6月,思源兴业首个商业物业品牌“聚乐汇”在北京顺义区落地,思源兴业副总裁王璇曾公开表示,2016年“聚乐汇”品牌开始进入发展快行道,未来三年,聚乐汇品牌将继续以北京为大本营,五年内快速覆盖全国经济活跃的二线城市,落地项目将超过50个,预计运营商业面积超过300万平方米。

  不过,在聚乐汇商业品牌发展的这几年,商业物业运营业务实现的营业收入在思源兴业总营收中占比并不高,2014-2016年这一占比分别为3.51%、7.49%、5.91%。同时,该业务毛利率波动较大,2014-2016年三年分别为12.06%、49.5%、30.65%。

  思源兴业在招股书中表示,毛利率波动的主要原因是公司商业物业运营业务尚处于快速发展阶段,“聚乐汇”项目尚未全面展开,2014年各项目出租率低导致毛利润低,2015年其为关联方北京思源嘉创管理咨询有限公司和北京思源恒丰置业投资有限公司提供相关服务,使得毛利率大幅增长,2016年北京双桥“聚乐汇”开业,前期招商、营销推广等投入较多,导致2016年毛利率下降。

  值得一提的是,抛开聚乐汇商业项目自身问题不谈,商业综合体市场已经不再是蓝海,目前竞争激烈、同质化问题严重等都是商业地产面临的困境,这些都会成为思源兴业聚乐汇商业品牌发展路上的阻碍。

  2014年,思源进军互联网行业,投入数亿资金打造基于toon平台的创新型互联网生态系统,在toon平台上,思源已经开发出了房通、企通等应用,其中房通网是其打造的一款房地产线上交易平台。

  不过,此前有媒体报道,2016年初,思源欲以房地产为端口打造的这款社交平台,实践一年后宣告失败,同时引发了裁员风波。招股说明书显示,思源兴业募资打造的新房通交易平台升级项目是基于其已有的房通网和客户服务系统,同样是打造房地产交易O2O平台。在业内看来,该业务前景并不乐观。

  以同是房地产交易O2O平台的搜房网业绩对比来看,今年一季度,搜房网总营收为1.098亿美元,同比下滑46.3%;报告期内,归属于搜房网股东的净亏损为1200万美元,而上年同期净亏损为1.137亿美元。

  回A

  中概股回归政策未明

  房企上市审核仍从严

  而在中概股回归政策不明朗以及地产企业IPO审核趋严的双重考验下,思源兴业能否成功登陆A股也存在诸多的不确定性。

  据了解,早在2010年11月,思源经纪(思源兴业前身)就成功登陆美国纽交所。然而,仅上市一年后,思源经纪就出现“水土不服”的症状,北京商报记者查找相关报道了解到,思源经纪在2011年四季度开始出现亏损,并在当季裁员11%。2012年1月,因公司股价在连续30个交易日内低于1美元,思源经纪收到了退市警告。随后,2013年公司完成私有化,现如今思源兴业又开始筹划闯关A股。

  谈及思源兴业回归A股的原因时,首创证券研究所所长王剑辉告诉北京商报记者,一般中概股回归,由于A股市场估值水平比较高 ,可以实现更多的融资,同时增加资本公积,增厚净资产。著名经济学家宋清辉认为,境外资本市场法制健全,监管更加严厉,上市公司一旦违法违规将会被重罚。登陆A股对于思源兴业的意义重大,不但能够拓宽融资渠道,而且还有助于提高其知名度和品牌影响力、抗风险能力等。

  在鑫三板研究院院长布娜新看来,海外资本市场与A股交易制度和投资者结构不同,一般中概股在海外上市后的估值并不高,还因为与海外投资者沟通不畅、财务报告不够规范透明等原因常常遭遇做空机构狙击。因此,回归A股是中概股的较优选择。

  不过公司想要成功拿到A股的入场券并不容易。“最新的监管动向表明,中概股想回归A股IPO并非易事,特别是在目前的严厉监管环境下,思源兴业登陆A股存在一定的不确定性。”宋清辉如是说。

  宋清辉补充道,自2010年监管层叫停房地产企业IPO以来,国内的房地产企业大部分都选择了境外上市融资,或者偶尔有零星的房地产企业通过借壳登陆A股市场。但在目前房地产一轮又一轮严厉的调控政策影响下,本来出现松动迹象的地产企业IPO审核可能仍将进一步从严,这无疑会对思源兴业的IPO造成一定的影响,或会成为其IPO进程中的“拦路虎”。

  布娜新坦言,IPO审核标准趋于严格,主营业务为房地产服务领域则更为严格。与此同时,房地产中介服务在目前来看还存在很多不规范的地方,甚至有很多灰色地带,证监会势必重视对主营业务规范性的核查。

  针对公司相关问题,北京商报记者曾以采访函的形式对思源兴业进行采访,不过,截至记者发稿前,思源兴业并未做出回复。

  北京商报记者 董亮  彭耀广 刘凤茹



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